Fianzas de construcción: Cómo funcionan, requisitos

¿Cómo funciona una fianza de construcción en México?

El proceso comienza cuando el contrato, la convocatoria o las condiciones de contratación establecen la obligación de presentar una garantía. El contratista solicita la fianza a una institución autorizada o a un agente de fianzas.

La afianzadora analiza, entre otros aspectos:

• Estados financieros.
• Declaraciones fiscales.
• Experiencia técnica.
• Historial de cumplimiento.
• Capacidad de contratación.
• Información del proyecto.
• Solvencia de accionistas
• Avales garantías disponibles.

Si la solicitud es aprobada, la afianzadora emite la póliza a favor del beneficiario. El contratista paga la prima, entrega la fianza al cliente y conserva la obligación principal de cumplir el contrato.

Beneficios de Fianzas de construcción en México

Protección financiera a las empresas contratistas:

Protección es un mecanismo legal que se activa automáticamente al iniciar un proceso de reestructuración o concurso de acreedores. Su objetivo es evitar perdidas financieras

Acceso de concursos y licitaciones

• Acceso a mejores contratos: Las constructoras con buena reputación son las preferidas en licitaciones públicas y megaproyectos privados.
• Lealtad de la cadena de suministro: Los mejores subcontratistas y proveedores priorizan trabajar con empresas serias, asegurando materiales de calidad.

Mejora la reputación de una constructora

La reputación en este sector depende por completo de la confianza técnica y financiera. Las mejores prácticas para fortalecerla incluyen:

• Cumplimiento de plazos y presupuestos: Entregar las obras en los tiempos pactados y sin sobrecostos injustificados.
• Transparencia financiera: Mantener un historial limpio de pagos a subcontratistas y proveedores para evitar demandas que manchen el nombre de la empresa.

Seguridad Juridica

• Ofrece la seguridad jurídica en los contratos de construcción es la certeza de que el contrato se cumplirá y que las reglas no cambiarán a mitad de la obra. Se garantiza mediante la redacción de contratos blindados que incluyan:
• Garantías y fianzas de cumplimiento: Proteger el dinero invertido mediante pólizas que aseguren la correcta ejecución de la obra y los vicios ocultos.
• Solución rápida de conflictos: El uso de arbitraje evita juicios en tribunales que pueden durar años y paralizar el flujo de efectivo.

Tipos de fianzas de construcción en México

La fianza es una garantía accesoria: existe para respaldar una obligación principal. Por ello, la póliza debe relacionarse claramente con el contrato, pedido, convenio, asignación o instrumento jurídico que origina la obligación.

Fianza de anticipo

Garantiza que el anticipo entregado por el contratante se utilice para los fines pactados y se amortice conforme al avance de la obra. También puede cubrir la devolución de la parte no amortizada si el contratista incumple.

El monto suele corresponder al importe del anticipo, aunque la base exacta debe revisarse en el contrato y en la convocatoria. No debe asumirse automáticamente que siempre será del 30%.

En contratos de obra pública federal, la garantía de anticipo debe presentarse por la totalidad del monto anticipado y dentro de los plazos previstos por la convocatoria o, en determinados supuestos, dentro de los quince días naturales siguientes a la notificación del fallo.

Fianza de cumplimiento

Garantiza que el contratista cumpla las obligaciones pactadas en el contrato, como:

• Ejecutar los trabajos.
• Respetar especificaciones técnicas.
• Cumplir fechas y programas.
• Entregar la obra en las condiciones acordadas.
• Atender obligaciones contractuales expresamente garantizadas.

En México, el 10% del monto del contrato de obra pública es una referencia común para este tipo de fianza, en la construcción puede ser el 10% o 20% el porcentaje puede variar según la entidad contratante, el contrato, la convocatoria y la legislación aplicable

Fianza de vicios ocultos

Garantiza la reparación de defectos que surjan durante un periodo de 12 meses posteriores a la firma del acta entrega recepción

y que aparecen posteriormente y son imputables al contratista.

Es importante que el contrato especifique:

• Qué la construcción debe realizarse con alta calidad de materiales y mano de obra.
• Cuánto tiempo dura la obligación de la fianza de vicios ocultos.
• Cómo se notificará los vicios ocultos.
• Qué plazo tendrá el contratista para repararlo.
• Qué documentos deben presentarse.

En contratos de obra pública, una referencia frecuente es una garantía equivalente al 10% del monto total ejercido de los trabajos, aunque la forma concreta de garantizar puede incluir fianza de vicios ocultos y buena calidad.

Otros tipos de fianzas que solicitan en el sector de la construcción

Además de las tres modalidades principales, pueden solicitarse:

1. Fianza de licitación o concurso: garantiza la seriedad de la propuesta.
2. Fianza de buena calidad: respalda determinados estándares de calidad.
3. Fianza de contingencias laborales: cubre obligaciones específicas previstas en el contrato.
4. Seguro de responsabilidad civil.

¿Cuándo es obligatoria?

La obligación depende del tipo de construcción y del marco jurídico aplicable.
En obra pública, las leyes, reglamentos, bases de licitación y contratos suelen exigir garantías de anticipo, cumplimiento y defectos o vicios ocultos.

Referencias regulatorias

• La Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas ( LOPSRM), aplicable a contratos de obra pública federal.
• La Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público (LAASSP), aplicable a adquisiciones, arrendamientos y servicios contratados por el sector público.

En construcción obra privada, la exigencia nace principalmente del contrato, de la mitigación del riesgo al elegir la contratación de un desarrollador, como protección del propietario.

todas las obras privadas están legalmente obligadas a contar con fianzas para ofrecer protección al proyecto y propietario.
Su finalidad es evitar desvíos o mal uso del anticipo, así como el cumplimiento de contrato.

Referencias regulatorias
• contratos privados sustentados en el Código Civil
• Código de Comercio aplicables en México;

Las Fianzas en México están reguladas por la Ley de Instituciones de Seguros y de Fianzas (LISF) y supervisadas por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF).

¿Cuáles son los requisitos para contratar una afianzadora?

Los requisitos para contratar una afianzadora en México varían según el tipo de contribuyente, pero el documento principal es el contrato o documento que origina la obligación a afianzar.

para iniciar la contratación fianzas de construcción, es necesario no encontrarse en Buró de crédito con Adeudos.

A continuación, se detallan los documentos obligatorios organizados por tipo de persona:

Requisitos para Personas Morales (Empresas)

• Contrato, o la orden de compra
• Acta constitutiva y sus reformas notariales vigentes.
• Poderes notariales del representante legal de la empresa.
• Identificación oficial vigente de los representantes y principales accionistas.
• Constancia de Situación Fiscal (RFC) actualizada.
• Estados financieros recientes (balance general y estado de resultados firmados por contador público).
• Declaración anual de impuestos y provisionales del ejercicio en curso.
• Comprobante de domicilio fiscal (no mayor a 3 meses).Currículum técnico o comercial de la empresa.
• Avales garantías de recuperación (bienes raíz libre de gravamen.).

Requisitos para Personas Físicas

Contratistas

•  Contrato, o la orden de compra
• Identificación oficial vigente con fotografía (INE o Pasaporte).
• CURP y Constancia de Situación Fiscal (RFC).
• Comprobante de domicilio reciente (luz, agua o teléfono de línea fija).
• Declaración anual de impuestos y declaraciones provisionales recientes.
• Relación patrimonial o estados financieros firmados.
• Comprobantes de experiencia profesional o currículum vitae.
• Avales garantías de recuperación (bienes raíz libre de gravamen.).

¿Qué Datos deben revisar una vez que la fianza es autorizada?

• Nombre completo del fiado.
• Nombre correcto del beneficiario.
• RFC de las partes, cuando corresponda.
• Número de contrato.
• Objeto de la obligación garantizada.
• Monto exacto afianzado.
• Moneda.
• Vigencia.
• Fecha de inicio y vencimiento.
• Texto de inclusión o cláusulas especiales.
• Condiciones para modificar o cancelar.
• Domicilio y medios para presentar reclamaciones.
• Firma, folio o mecanismo de validación.
• Datos de la institución emisora.

¿Cuánto cuesta una fianza de construcción?

El precio no se calcula necesariamente sobre el valor total de la obra, sino sobre el monto afianzado. La prima depende de la institución, el riesgo, el plazo, el historial del contratista, la calidad de las contragarantías y la complejidad del proyecto.

Estructura de Costos de Contratación (¿Cómo se calcula cada fianza?)

fórmula simplificada es:

Costo total = monto afianzado × tarifa + derechos + gastos de expedición + IVA
Costo total = monto

afianzado × tarifa + derechos + gastos de expedición +IVA

• Prima base: Entre el 1.2% y el 1.4% del monto a garantizar.
• Derechos administrativos: Cerca del 4% al 5% calculado sobre el valor de la prima base.
• Gastos de expedición: cerca de $3,500.00

Ejemplo de costos de fianzas de construcción

Como referencia sectorial, algunas estimaciones publicadas sitúan la prima alrededor de 1.2% a 1.4% del importe afianzado, además de derechos y gastos de expedición. Estos porcentajes son únicamente orientativos y no sustituyen una cotización formal.

Para formalizar el contrato de construcción de la plaza comercial, la constructora Proyectos Mundial S.A. de C.V. debe presentar ante la empresa contratante una serie de garantías mediante fianzas y considerar los costos administrativos del cierre del contrato.

A continuación, se detalla un ejemplo práctico de costos basado en un valor hipotético del contrato de $180,000,000 MXN (Ciento ochenta millones de pesos, antes de IVA), utilizando los porcentajes y costos promedio vigentes en el mercado de fianzas de construcción en México:

Desglose de las Garantías Obligatorias

Contrato $180,000,000.00 ciento ochenta millones de pesos mexicanos moneda nacional.

30 % fianza de anticipo
10 % fianza de cumplimiento
10% fianza de vicios ocultos

1.- fianza de anticipo  por la cantidad de $54,000,000.00 cincuenta y cuatro millones de pesos  mexicanos 00/100 moneda, nacional.

2.- el costo de esta fianza es de $786,000.00 setecientos ochenta y seis mil pesos mexicanos 00/100 moneda, nacional  IVA incluido.

Objetivo de la fianza de anticipo de construcción

Asegurar que el dinero inicial se use exclusivamente en la obra de la plaza comercial.

3.- fianza de cumplimiento por la cantidad de $5,400,000.00 cinco millones cuatrocientos mil pesos mexicanos 00/100 moneda, nacional.

4.- el costo de esta fianza es de $82,300.00 ochenta y dos mil trescientos pesos mexicanos 00/100 moneda, nacional IVA incluido.

Objetivo de la fianza de cumplimiento de construcción

Garantizar que la constructora termine la plaza en el tiempo y calidad pactados.

Después de entregada la construcción y formalizada con el Acta entrega recepción debe formalizarse la fianza de vicios ocultos

por el 10% del monto total del contrato.

5.- fianza de vicios ocultos por la cantidad de $5,400,000.00 cinco millones cuatrocientos mil pesos mexicanos 00/100 moneda, nacional..

6.- el costo de esta fianza es de $82,300.00 ochenta y dos mil trescientos pesos 00/100 moneda, nacional  IVA incluido.

Objetivo de la fianza de vicios ocultos y buena calidad

Responder por defectos de construcción o mala calidad de materiales posteriores.

La contratante solicita las fianzas antes de otorgar el anticipo. Durante la obra, el anticipo se amortiza mediante las estimaciones. Al finalizar, se firma el acta de entrega y se sustituye o mantiene la garantía conforme al contrato.

Si la constructora la mundial abandona la obra, el propietario tendría que documentar el incumplimiento, cuantificar la obligación pendiente y presentar la reclamación dentro del plazo aplicable. La afianzadora analizaría si el incumplimiento corresponde exactamente a la obligación garantizada.

Este ejemplo es ilustrativo. Los porcentajes, bases y documentos deben ajustarse al contrato concreto.

Requisitos de fianzas de construcción

Formalización para Proyectos Mundial S.A. de C.V.

Para que la afianzadora emita estas garantías y se proceda a la firma del contrato, la constructora deberá entregar:

• Garantía de Recuperación: La constructora debe demostrar solvencia o dejar un bien inmueble libre de gravamen (u obligado solidario) que respalde el monto total de las fianzas.
• Expediente Fiscal y Legal: Acta constitutiva, identificación del representante legal, RFC, Estados Financieros auditados recientes y constancia de situación fiscal positiva (Opinión 32D).
• Copia del Contrato o Fallo del Concurso: El documento oficial emitido por la contratante donde se avala que ganaron la licitación de la plaza comercial.

¿Qué pasa si hay incumplimiento?

La fianza no se cobra automáticamente. El beneficiario debe demostrar que existe una obligación garantizada, que era exigible y que el fiado incumplió en los términos previstos por el contrato y la póliza.

¿Cómo se libera o cancela una fianza?

La liberación depende de la modalidad y de las condiciones establecidas en el contrato y en la póliza. En términos generales, el beneficiario debe manifestar que la obligación fue cumplida o que ya no requiere la garantía.

El procedimiento habitual consiste en:

1. Concluir los trabajos o amortizar el anticipo.
2. Elaborar el acta de entrega o recepción.
3. Verificar que no existan pendientes.
4. Obtener una carta de liberación del beneficiario.
5. Solicitar a la afianzadora la cancelación o devolución de la póliza.
6. Formalizar los endosos correspondientes.
7. Confirmar la liberación de contragarantías.

La terminación de la obra no siempre cancela automáticamente la fianza. Por ejemplo, una garantía de cumplimiento puede ser sustituida por una de vicios ocultos, siempre que el contrato lo permita y el beneficiario lo acepte.

También es importante solicitar prórrogas o endosos cuando se modifiquen:

• El plazo de ejecución.
• El monto del contrato.
• El alcance de los trabajos.
• El calendario de entrega.
• Las obligaciones garantizadas.

FAQ pregunta frecuentes de Fianzas de construcción: Cómo funcionan, requisitos

¿Qué es una fianza de construcción?

Una fianza de construcción es un contrato de garantía que asegura el cumplimiento de las obligaciones de un contratista en un proyecto de obra. Si el constructor incumple con los tiempos, la calidad o el presupuesto, la compañía afianzadora indemniza al beneficiario (cliente) por los daños causados.

¿Quién paga la fianza: el contratista o el cliente?

La fianza de construcción la paga el contratista. Aunque el costo de la prima suele incluirse de forma indirecta dentro del presupuesto global del proyecto que se cobra al cliente, el contratista es legalmente el “fiado” y el responsable directo de contratarla y pagarla a la afianzadora.

¿Qué porcentaje cubre una fianza de cumplimiento?

Una fianza de cumplimiento cubre generalmente entre el 10% y el 20% del valor total del contrato de obra. Este porcentaje se calcula para garantizar que el contratista finalice el proyecto bajo las condiciones acordadas y penalizar los retrasos o el abandono de la construcción.

¿La fianza de anticipo cubre todo el anticipo?

Sí, la fianza de anticipo cubre el 100% del dinero entregado al contratista antes de iniciar la obra. Su objetivo es garantizar que dichos fondos se utilicen exclusivamente en el desarrollo del proyecto y que se devuelva el dinero no amortizado en caso de incumplimiento.

¿Fianzas de construcción en México: ¿Cómo funcionan?

Las fianzas de construcción en México funcionan mediante un esquema tripartito regulado por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF):

• El Beneficiario (cliente) solicita la fianza en el contrato.
• El Fiado (contratista) paga una prima y presenta contragarantías a una afianzadora.
• La Afianzadora emite la póliza y responde económicamente si el contratista incumple.

¿Cuánto tarda una afianzadora en responder?

Una afianzadora tarda en responder de 24 a 72 horas hábiles para la emisión de una póliza si el contratista ya cuenta con un expediente de línea de crédito aprobado. En caso de una reclamación por incumplimiento, el proceso de dictamen legal puede tardar de 15 a 30 días hábiles.

¿La fianza de construcción es obligatoria?

La fianza de construcción es obligatoria en la obra pública en México, según lo estipula la Ley de Obras Públicas. En el sector privado no es obligatoria por ley, pero es una práctica comercial estándar y un requisito indispensable en casi todos los contratos para mitigar riesgos financieros.

¿Qué diferencia hay entre fianza y seguro de caución?

La principal diferencia es que la fianza es un contrato accesorio que requiere que primero se demuestre el incumplimiento del contrato principal y exige contragarantías al contratista, mientras que el seguro de caución es un contrato autónomo de indemnización rápida que no depende de la existencia previa de otra obligación.

¿Cómo se cancela una fianza?

Una fianza de construcción se cancela mediante la entrega del acta de entrega-recepción de la obra o una carta de liberación firmada por el beneficiario. Este documento certifica que el contratista cumplió con todas sus obligaciones y autoriza a la afianzadora a cerrar el expediente y liberar las garantías.

¿Por qué se piden y solicitan las fianzas de construcción en México?

Las fianzas de construcción se solicitan en los contratos en México por tres razones principales:

1. Garantizar la inversión: Aseguran que el dinero del anticipo y los pagos se usen correctamente.
2. Mitigar el riesgo de abandono: Protegen al cliente económicamente si el constructor quiebra o deja la obra incompleta.
3. Filtrar proveedores: Exigen que el contratista pase por una auditoría financiera de la afianzadora, lo que demuestra su solvencia y seriedad.

Caución y Fianza.com es Especialista en Gestión de Fianzas

Desde 1998, nosotros nos hemo especializado en el sector de las fianzas, colaborando con diversas empresas y consolidando una sólida trayectoria en el mercado mexicano. A lo largo de estos años, he tenido el privilegio de atender a clientes en los 31 estados de la República, facilitando fianzas para contratos de construcción y obra pública, apoyando tanto a contratistas nuevos como a organizaciones con una amplia trayectoria.

Una Perspectiva Única en el Sector

Nuestra experiencia previa como contratista en México me aporta una perspectiva invaluable y directa sobre los desafíos y proyectos únicos que enfrentan las empresas del ramo. Conozco a fondo el proceso y las exigencias que asumen las empresas al ganar licitaciones y ejecutar contratos gubernamentales.

Asesoramiento a la Medida de tu Negocio

Esta doble experiencia tanto en el ámbito de la contratación como en la industria de las fianzas me permite ofrecer a través de mi firma un asesoramiento estratégico y adaptado a las necesidades específicas de cada cliente. Mi labor es guiarte y simplificar la gestión y obtención de tus fianzas, convirtiéndolas en una herramienta clave para expandir tu negocio.

Nuestro Compromiso

Mi objetivo principal es diseñar alternativas y soluciones significativas para las operaciones de mis clientes. Trabajo bajo la filosofía de brindar un servicio de excelencia que no solo resuelva necesidades inmediatas, sino que construya relaciones de confianza a largo plazo.

Conoce las afianzadoras mas relevantes, colaboramos  Con las principales y todas las Compañías Afianzadoras y Aseguradoras.
Aserta, Insurgentes, chubb, Aon, Sofimex, CBL Fiducia, Dorama, ACE Fianzas Monterrey, Liberty Fianzas. Berkley México, Mapfre, tokyo marine